主题：关于象博豪庭几个问题的浅显分析

   刚刚买了象博豪庭的房子，也算是准业主了，房子一天没住进去，很多事情就都是道听途说，就是所谓的忽悠，即使住进去了，也发现短时间内很多售楼处宣传的美好愿景可能也无法实现，不过工作闲暇分析一下总是可以的。
   1、关于地铁6号线的问题。象博项目卖点之一就是双地铁，即紧邻地铁1号线和正在修建的6号线，这个卖点是对的，但不准确，应该是紧邻地铁1号线和正在规划当中的8号线。按照最新规划，地铁6号线2017年只通车到新梅江的梅林路站，为全运会做准备。剩下的榆林路（原淇水道站）至海河教育园被规划为地铁8号线，保守估计2020年才能通车，所以这之前象博项目只会有单地铁，但早晚都会有双地铁。
   2、关于划到河西区的问题。最近几年关于中心城区与环城四区区划调整的小道消息连绵不绝，老百姓肯定都希望自己房子属于和平、河西，就算不为孩子、孙子上学，房价也会有一个大的飙升。买象博的时候售楼处就说该项目很有可能将来划入河西区管理，拿河西区房本，顺便弄个河西区户籍。之前我只是一笑而过，我和媳妇都是和平、河西户口，不是特别在意，但最近经过认真研究，感觉可能性还是非常高的。理由一：2013年天津市政府为了支持新梅江建设，出台了一个《关于研究解放南路地区起步区开发建设管理有关工作的会议纪要》，这个纪要将解放南路地区起步区在建居民住宅区（比如雅境新风尚、万科新梅江柏翠园等原隶属西青、津南地区）统一由河西区进行管理，给河西户籍，准许进入河西的小学。这份纪要实际上已经说明了户籍制度的松动。理由二：象博项目旁边的林城佳苑、浯水道限价房等很多都是河西八大里的还迁房，这些人住在津南，但户口都是河西，如果不统一起来，长期看肯定会引起行政管理与社区服务的巨大混乱，而且单纯把还迁房划入河西，根本解决不了这种区域归属混乱，必须以外环线为界限，统一划入。所以，综合分析象博项目还是很大可能并入河西的，时间可能是等河西八大里还迁住户基本稳定下来，就可能着手启动。
  3、关于双林地铁站新站点设立问题。今年初地铁1号线东沿线就开始施工了，按照规划，双林地铁站地上站会拆除，改成地下站。地下站新站点应该会迁移，有人说会在景盛路与外环辅路交口，真到这里我是双手双脚欢迎的，至少比原址步行近了5分钟路程。不过，我更倾向于渌水道与景盛路交口。理由一：原有站点是终点站，不需要考虑轨道来回两边入站的问题，新站点是期间站，如果在原址重建，这个问题不好解决，另外原址窝在景盛路里，旁边是海天鑫苑市场，比较乱。理由二：景盛路与外环辅路交口设站，感觉没有空间，旁边除了海天鑫苑小区就是天津职业技术师范大学东院，实在想不出在哪里设站，难道还为设站征用大学土地。理由三：渌水道与景盛路交口比较现实，首先交通便利，而且景盛路一侧本来就是地铁一号线用地，这个方案相对可行。
   4、关于周边配套问题。实话实说象博项目周边配套目前真是一般，所谓的配套我觉得不是周边有几个大超市就叫有配套，而是要看有多少便利超市，有多少综合性的shoppingmall，有多少优质公立幼儿园、小学、初中，有多少快餐店和商务餐馆，有多少社区医院和三甲医院，因为这是人生活所必需的。现在周边配套都不近，大点吃饭地方就一个环美大酒楼，还是个大狗食馆。不过，我个人还是很看好2017年以后象博周边配套的，唯一的理由就是对周围人口数量有足够信心。任何的配套归根结底都是要和人口数量正相关，周边限价房、还迁房林立，是一个面积超大型居住区，有人需要，就会有商人投资，早晚都会有配套，对此应该有足够信心。
   5、关于车位问题。象博的停车位实话实说不贵，对外报价9万元，团购价还要便宜许多，但好像已买车位的人不多。按照小区详规，整个项目22栋楼，共有业主2119户，总共有1636个住宅车位，其中地下车位1325个，原则上地上车位只做临时性停车。2119：1325，大概车位比不是广告上宣传的1：0.8，应该是1：0.6左右，所以实际上地下车位还是十分紧张的。单纯算经济账，租车位肯定比买车位合适。但就像租房比买房合适但仍旧有很多人选择买房一样，有时候花点钱就是图个安心、便捷和舒适。想买车位的建议临近入住再买吧，货币是有时间价值的，而且象博车位没有产权，只有终生使用权，估计就是人防空间。
   6、关于项目升值潜力问题。其实这个问题前面已经涉及，如果真能并入河西，应该可以坐地升值、瞬间飙涨。即使不并入，长期看也有很大升值潜力。理由一：全运会地块带动。全运会那两个地块地面价就在9500元/平米左右，估计全运会结束后保守说能卖到25000元/平米，而且全运会项目会使周边淇水道、南兴路、鄱阳路、艺林路、地铁6号线、公共交通建设整体提速，最晚全运会之前能够修通或配套改善。理由二：矬子里头拔将军。周围限价房、还迁房确实配套和质量不高，但这正凸显了万科仕林苑、象博这种纯商品房的重要价值，同一地段买房的人总想选择最好的，当最好的东西不多时，供小于求，就会涨价。理由三：虽然不愿意说，但还是要说，也许象博开发商拿地较早，综合分析环内商品房价格，象博项目价格和配套质量还是蛮厚道的，与象博项目距离5公里的雅境新风尚卖到了20000元/平米（含所谓的4000元/平米精装修），雅境新风尚出房率很低，而且还是商品房业主和还迁房住户混小区居住，除了河西区户口、距离6号线近点，比起象博我真看不到有什么优势。
   啰啰嗦嗦地说了这么多，真心希望对观看此文的朋友有所帮助，也强烈建议看看《作为老海地人和准房主，我来谈谈象博豪庭》这篇文章，写的很不错，这篇文章也坚定了我最后购买象博豪庭项目的信心。 

分析的不错，都是实话。

开发商，你能不作为购房者在这忽悠吗

不知双林地铁站将来是否有变动？

分析得很全面，很透彻，还有很多官方信息在里面。楼主辛苦了！

有两个问题想请教一下，1、象博豪庭的房子离外环线只有100多米，会不会很吵？  2、东边的泰达环保排烟会不会对这边产生污染？

今天都差点定了，最后听别人说的这两个问题就没敢定了。

好吧，这都是你们有钱人任性，我们这些穷人只能住没有地铁的房子了。

都不是好改善的

分析很到位

不错的文章，赞！

雅境出房率属于正常范围，压根没说过4千/平装修，说2万高请看周边同地段万科和金侨多少钱分别涨了多少钱了？河西户口本来就贵，解放南路马路环内部分有的不是河西户口也没多，何况出门5百米就是6号线站点，挨着河西一幼,河西，邻里这些都在建得明年过完年陆续就交付，太湖路公园和卫津路公园都是摆在那现成的，没看见的我也不在这说那没用的，用事实说话！这片地是政府十二五重点规划，雅境就是政府自己干的，如果不好为嘛万科，金侨，绿城等等大牌开发商都在这扎堆盖房？谁说还迁房跟商品房混住，浯水道已经隔开了，往南走就是雅境，万科，金侨都是商品房。的房子都或多或少有缺点，购房需理性选择，看需求，看预算，也不能光听开发商忽悠。